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Hausmeisterkosten in der Steuererklärung für Vermieter: So gehen Sie vor
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Inhalt 8 Abschnitte
Als Vermieter setzen Sie Hausmeisterkosten für ein vermietetes Objekt nicht über die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG) ab, sondern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Sie mindern damit Ihre Einkünfte in voller Höhe der Kosten, nicht nur um 20 Prozent der Arbeitskosten. Legen Sie die Kosten auf Ihre Mieter um, sind die Umlagen auf der anderen Seite Einnahmen.
Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Warum § 35a für die vermietete Wohnung nicht gilt
§ 35a EStG ist eine Ermäßigung für Aufwendungen im eigenen Haushalt. Die Leistung muss „in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen“ erbracht werden (§ 35a Abs. 4 EStG). Eine Wohnung, die Sie vermieten, ist nicht Ihr Haushalt.
Dazu kommt ein ausdrücklicher Ausschluss: Die Ermäßigungen können nur in Anspruch genommen werden, „soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen“ (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG). Das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums wiederholt das (Rdnr. 31). Kosten, die Sie als Vermieter tragen, sind Werbungskosten, also ist § 35a für Sie ausgeschlossen.
§ 35a bleibt trotzdem wichtig, nur auf der anderen Seite: Ihre Mieter können für ihren Anteil an den Hausmeisterkosten die Ermäßigung beantragen. Wie das geht, steht im Beitrag Hausmeisterkosten in ELSTER eintragen.
Hausmeisterkosten sind Werbungskosten (§ 9 und § 21 EStG)
Das Gesetz definiert: „Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.“ (§ 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG). Die Einkunftsart ist hier die Vermietung: Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG die Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen, „insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen“.
Für Sie heißt das:
- Sie setzen die Hausmeisterkosten in voller Höhe an. Die Begrenzung auf Arbeitskosten und die Höchstbeträge stehen in § 35a, nicht in § 9 EStG.
- Für jedes vermietete bebaute Grundstück reichen Sie eine eigene Anlage V ein (ELSTER, Anleitung zur Anlage V 2025).
- Ob Sie die Kosten auf die Mieter umlegen oder nicht, entscheidet nicht über den Abzug, sondern nur darüber, in welcher Zeile sie stehen und ob ihnen Einnahmen gegenüberstehen.
Eintrag in der Anlage V
Die amtliche Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025 ordnet Neben- und Betriebskosten so zu (Stand: Oktober 2026, Quelle: ELSTER, Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025, Anlage V):
| Vorgang | Anlage V, Erklärung 2025 |
|---|---|
| Von den Mietern laufend gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen (Umlagen), immer in voller Höhe | Zeile 20 (Einnahmen) |
| Nachzahlung der Mieter oder Erstattung an die Mieter aus der Nebenkostenabrechnung | Zeile 21 |
| Auf die Mieter umgelegte Neben- und Betriebskosten, etwa ein umlegbarer Hausmeister | Zeilen 73 bis 75 (Werbungskosten) |
| Nicht umgelegte Neben- und Betriebskosten | Zeilen 76 bis 78 (Werbungskosten) |
Rechnet eine Hausverwaltung ab, zum Beispiel über die Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, tragen Sie in den Zeilen 73 bis 75 die Nachzahlung oder Erstattung gegenüber der Hausverwaltung ein, ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Die Zeilennummern gelten für die Erklärung 2025 und können sich in anderen Jahren ändern.
Umlage auf die Mieter nach § 2 Nr. 14 BetrKV
Dass der Mieter Betriebskosten trägt, müssen Sie im Mietvertrag vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Hausmeisterkosten umlegbar sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Nach § 2 Nr. 14 BetrKV gehören zu den Betriebskosten „die Kosten für den Hauswart“, nämlich „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt“.
Nicht umlegbar ist der Teil, der „die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“ (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Außerdem dürfen Arbeiten, die der Hauswart erledigt, nicht noch einmal unter anderen Nummern abgerechnet werden: Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16, etwa Gartenpflege oder Gebäudereinigung, dürfen dann nicht zusätzlich angesetzt werden. Mehr dazu im Beitrag Sind Hausmeister umlagefähig?
Steuerlich bleibt auch der nicht umlegbare Teil Werbungskosten. Die Anlage V hat dafür die Zeilen 76 bis 78 für nicht umgelegte Neben- und Betriebskosten und die Zeilen 55 bis 72 für Erhaltungsaufwendungen (Erklärung 2025). Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
Was Ihre Mieter für § 35a von Ihnen brauchen
Ihre Mieter können die Ermäßigung nur nutzen, wenn ihr Anteil an den von Ihnen unbar gezahlten Aufwendungen aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung von Ihnen oder Ihrem Verwalter nachgewiesen wird (Anwendungsschreiben, Rdnr. 27). Das Anwendungsschreiben enthält dafür ein Muster (Anlage 2). Damit die Abrechnung brauchbar ist:
- Weisen Sie haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gesondert aus (Rdnr. 47).
- Geben Sie den Arbeitskostenanteil an. Er muss sich aus der Rechnung ergeben; eine prozentuale Aufteilung durch den Rechnungsaussteller ist zulässig (Rdnr. 40).
- Bezahlen Sie den Hausmeisterdienst per Überweisung. Barzahlungen werden nicht anerkannt (Rdnr. 50).
- Beschäftigen Sie den Hausmeister als Minijob, fällt das für die Mieter nicht unter § 35a Abs. 1, sondern unter die haushaltsnahen Dienstleistungen, weil Vermieter nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen können (Rdnr. 7).
Sonderfall: Sie wohnen selbst im Haus
Bewohnen Sie eine Wohnung im selben Haus selbst, betreffen die Hausmeisterkosten teils Ihren Haushalt und teils die vermieteten Einheiten. Gemischte Aufwendungen sind nach dem Anwendungsschreiben „sachgerecht aufzuteilen“ (Rdnr. 31). Der Anteil der vermieteten Wohnungen ist Werbungskosten in der Anlage V. Für den Anteil Ihrer eigenen Wohnung kommt § 35a in Betracht, mit 20 Prozent der Arbeitskosten und den oben genannten Nachweisen. Denselben Betrag dürfen Sie nicht doppelt ansetzen.
Quellen
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 9, § 21 und § 35a, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 Nr. 14, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- BMF-Schreiben vom 9. November 2016 (BStBl I S. 1213) in der Fassung vom 1. September 2021 (BStBl I S. 1494), Anwendungsschreiben zu § 35a EStG, abgedruckt im Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 27b II, bundesfinanzministerium.de, abgerufen am 12.10.2026
- ELSTER, Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025, Anlage V, elster.de, abgerufen am 12.10.2026
Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten in der Steuererklärung
Können Vermieter Hausmeisterkosten nach § 35a EStG absetzen?
Nein, nicht für eine vermietete Wohnung. § 35a gilt nur für den eigenen Haushalt und ist ausgeschlossen, soweit Aufwendungen Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG).
Wie setze ich Hausmeisterkosten als Vermieter ab?
Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V, in voller Höhe der gezahlten Kosten. In der Erklärung 2025 stehen umgelegte Kosten in den Zeilen 73 bis 75, nicht umgelegte in den Zeilen 76 bis 78.
Muss ich die Umlagen der Mieter versteuern?
Ja. Die laufend vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen tragen Sie in voller Höhe als Einnahmen ein, in der Erklärung 2025 in Zeile 20 der Anlage V; Nachzahlungen oder Erstattungen aus der Abrechnung in Zeile 21.
Welche Hausmeisterkosten darf ich auf Mieter umlegen?
Nach § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerten Leistungen für den Hauswart, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Nicht umlegbar sind Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung.
Was brauchen meine Mieter von mir für ihre Steuererklärung?
Eine Abrechnung oder Bescheinigung, aus der ihr Anteil an den unbar gezahlten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gesondert hervorgeht, mit dem Arbeitskostenanteil laut Rechnung.
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