Ratgeber & Tipps 13.01.2026 Redaktion Hausmeister Finden · Stand 12.10.2026

Gerichtsurteile zu Hausmeisterkosten: Was sagen die Richter?

Inhalt 8 Abschnitte

Hausmeisterkosten darf der Vermieter nur für die laufende Betreuung des Hauses umlegen, nicht für Reparaturen und nicht für Verwaltungsarbeit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu mehrfach entschieden: Wer einen pauschalen Anteil herausrechnet, muss auf Bestreiten des Mieters nachvollziehbar aufschlüsseln, eine Notdienstpauschale des Hausmeisters ist Verwaltungskosten, und der Mieter darf die Rechnungen des beauftragten Dienstleisters einsehen. Die Entscheidungen unten sind mit Gericht, Datum und Aktenzeichen genannt und aus der Entscheidungsdatenbank des BGH abgerufen.

Die gesetzliche Grundlage: § 556 BGB und § 2 Nr. 14 BetrKV

Nach § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Welche Kosten das sind, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für den Hausmeister gilt § 2 Nr. 14 BetrKV: Umlagefähig sind „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“ (Stand: Oktober 2026, Quelle: Betriebskostenverordnung, gesetze-im-internet.de).

§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Kostengruppen ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus:

Verwaltungskosten (Nr. 1), unter anderem die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und die Kosten der Aufsicht.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Nr. 2), also Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen.

Außerdem verbietet § 2 Nr. 14 BetrKV eine doppelte Abrechnung: Soweit der Hauswart Arbeiten selbst ausführt, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht zusätzlich angesetzt werden. Das betrifft zum Beispiel Gebäudereinigung (Nr. 9) und Gartenpflege (Nr. 10).

BGH, 20.02.2008, VIII ZR 27/07: Pauschaler Abzug muss aufgeschlüsselt werden

Im Fall des Versäumnisurteils vom 20. Februar 2008 hatte die Vermieterin von den gesamten Hauswartkosten pauschal 10 Prozent als nicht umlagefähig abgezogen. Der BGH entschied im Leitsatz: Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Der Vermieter muss die Kosten dann so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

Zwei weitere Punkte aus den Gründen sind für die Praxis wichtig:

Die Darlegungs- und Beweislast für die Aufteilung trägt der Vermieter.
Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Hauswartvertrag ist nur ein Indiz.

Wie ein Vermieter die Aufteilung belegen kann, beschreibt der Beitrag Hausmeisterkosten aufschlüsseln.

BGH, 18.12.2019, VIII ZR 62/19: Notdienstpauschale ist Verwaltungskosten

Die Vermieterin hatte dem Hausmeister eine Pauschale für die Notdienstbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten gezahlt, etwa bei Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch, und sie auf die Mieter umgelegt. Der Leitsatz des BGH: „Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.“

Begründung: Die Pauschale vergütet die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Beauftragung von Reparaturen durch Dritte. Das ist Verwaltungstätigkeit, gleich ob sie innerhalb oder außerhalb der Geschäftszeiten anfällt.

Was nach diesem Urteil zu den umlagefähigen Hauswartaufgaben zählt

In derselben Entscheidung beschreibt der BGH, welche Tätigkeiten typischerweise umlagefähig sind: neben Wartungs-, Reinigungs- und Pflegearbeiten die routinemäßige, ohne konkreten Anlass in bestimmten Abständen durchgeführte Kontrolle für Sicherheit und Ordnung in den allgemein zugänglichen Bereichen. Als Beispiele nennt das Urteil unter anderem:

Kontrolle, dass Rettungs- und Fluchtwege nicht zugestellt sind,
Kontrolle, dass Außentüren ordnungsgemäß schließen und die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen funktioniert,
Kontrolle der haustechnischen Anlagen auf ordnungsgemäßen Zustand,
Überwachung der Hausordnung, etwa von Treppenhausreinigung, Winterdienst und Ruhezeiten.

Eine Übersicht, welche Tätigkeiten der Vermieter umlegen darf, finden Sie im Beitrag Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

BGH, 27.10.2021, VIII ZR 114/21: Einsicht in die Rechnungen des Dienstleisters

Die Vermieterin hatte ihre Schwestergesellschaft mit den Hausmeisterleistungen beauftragt; deren Rechnungen enthielten nur die Angabe „Hausmeister allgemein gemäß Leistungsverzeichnis“. Der BGH stellte klar:

Der Mieter muss kein besonderes Interesse darlegen, um Belege einzusehen. Das allgemeine Interesse, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren, genügt.
Das Einsichtsrecht umfasst auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit sie zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.
Hat der Vermieter mit dem Dienstleister keine eigene Vergütung vereinbart, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten, kann der Mieter auch die Rechnungen der Subunternehmer einsehen. Im entschiedenen Fall sprach der BGH den Mietern diese Einsicht zu.
Einen Anspruch auf eine eigens erstellte Aufstellung konkreter Leistungen mit Einzelpreisen hatten die Mieter dagegen nicht.

Das Einsichtsrecht ist auch im Gesetz ausdrücklich geregelt: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren.“ Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB, Stand: Oktober 2026, Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de). Was gilt, wenn Belege fehlen, behandelt der Beitrag Hausmeisterkosten ohne Belege.

BGH, 20.05.2026, VIII ZR 6/24: Pauschale Abzüge und Wirtschaftlichkeit

In dieser Entscheidung ging es unter anderem um die Position „Hauswart/Haustechniker“, bei der die Vermieterin einen prozentualen Anteil für nicht umlagefähige Tätigkeiten abgezogen hatte. Der BGH bestätigte die Linie aus VIII ZR 27/07: Bestreitet der Mieter, muss der Vermieter die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Eine bloße „Leistungsbeschreibung für die Haustechniker“, die nur Aufgaben auflistet, reicht dafür nicht, weil sie nichts über die Gewichtung der Tätigkeiten nach tatsächlichem Aufwand aussagt.

Außerdem gab der BGH der Vorinstanz auf: Steht fest, dass die Kosten zu einem nicht unerheblichen Teil umlagefähig sind, muss das Gericht prüfen, ob es wenigstens einen umlagefähigen Mindestbetrag schätzen kann (§ 287 ZPO). Fehlt die Aufschlüsselung, fällt die Position also nicht automatisch vollständig weg.

Zum Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hält der Leitsatz fest: Es ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote einholt. Entscheidend ist zunächst, ob die Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurden.

Fristen für Abrechnung und Einwendungen

§ 556 Abs. 3 BGB setzt beiden Seiten Fristen (Stand: Oktober 2026, Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de):

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Der Mieter muss Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Nach dem Leitsatz a) von VIII ZR 6/24 gilt dieser Einwendungsausschluss grundsätzlich auch für den Einwand, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Wer eine pauschal gekürzte Hausmeisterposition beanstanden will, sollte das deshalb innerhalb der Frist tun.

Dieser Beitrag gibt den Stand von Gesetz und BGH-Rechtsprechung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, Entscheidungsdatenbank bundesgerichtshof.de, abgerufen am 12.10.2026
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2019, VIII ZR 62/19, Entscheidungsdatenbank bundesgerichtshof.de, abgerufen am 12.10.2026
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Oktober 2021, VIII ZR 114/21, Entscheidungsdatenbank bundesgerichtshof.de, abgerufen am 12.10.2026
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24, Entscheidungsdatenbank bundesgerichtshof.de, abgerufen am 12.10.2026
Betriebskostenverordnung, §§ 1 und 2, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
Bürgerliches Gesetzbuch, § 556, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026

Wichtige Fragen zu Gerichtsurteilen über Hausmeisterkosten

Welche Hausmeisterkosten darf der Vermieter umlegen?

Nach § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerten Leistungen für den Hauswart, soweit seine Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft. Erledigt der Hauswart etwa Reinigung oder Gartenpflege selbst, dürfen diese Arbeitsleistungen nicht zusätzlich angesetzt werden.

Reicht ein pauschaler Abzug für Verwaltung und Reparaturen?

Nein, wenn der Mieter die Kosten bestreitet. Nach BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, muss der Vermieter dann nachvollziehbar aufschlüsseln, maßgeblich ist der tatsächliche Zeitaufwand. Eine bloße Aufgabenliste genügt nach BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24, nicht; das Gericht muss aber prüfen, ob ein Mindestbetrag geschätzt werden kann.

Ist die Notdienstpauschale des Hausmeisters umlagefähig?

Nein. Nach BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, ist eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst trägt.

Darf ich als Mieter die Rechnungen des Hausmeisterdienstes einsehen?

Ja. § 556 Abs. 4 BGB gibt Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege. Nach BGH, Urteil vom 27.10.2021, VIII ZR 114/21, umfasst das auch Verträge mit dem Dienstleister und, wenn nur Kostenerstattung vereinbart ist, die Rechnungen seiner Subunternehmer.

Bis wann muss ich Einwände gegen die Abrechnung erheben?

Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB), es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Das gilt nach BGH VIII ZR 6/24 grundsätzlich auch für Einwände gegen die Wirtschaftlichkeit.

Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung von KI erstellt. Mehr dazu